我是雕叔，專研樓市十余年在數(shù)十座城市投資買房，長期進行實地市場調(diào)研，選擇大于努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢

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提問：雕叔好，請問總預算1100萬，主要關注5年內(nèi)投資成長性，東逸花園錦逸3房，駿景花園東御苑4房，新城海濱花園小3房，能否從樓盤所在板塊走勢及三五年內(nèi)各樓盤接盤俠群體分析分析，哪個值得入手？多謝(o^^o)

回答：首先，在3者之中，駿景花園肯定是排在最后了，因為超豪宅了，你知道東御苑的超豪宅茶品162-182平在正常市場下流動性如何嘛（2018-2019年，平均每年5-6套成交）在錦逸和新城海濱相比，其實錦逸的產(chǎn)品是占優(yōu)勢的，但海濱花園位置太好了，所以雕叔給出的答案是優(yōu)選新城海濱

提問：雕叔，駿景花園北苑7樓北向88方兩房總價415萬價格高嗎？評估價是不是還是要打折吧？這個問題估計只有雕叔能回答了，畢竟雕叔最貼近市場了。謝謝。

回答：北苑的這種戶型，按照你給的這個總價推到單價是4.7，評估價可以往高里拉的，沒問題，我們前一段時間剛做過一單這樣子的，可以拉的

提問：雕叔，聽說建發(fā)小巨蛋，雖然是公寓，但是這個樓盤，可以積分上學，是帶有學位的，不知道是否值得買

回答：建發(fā)小巨蛋公寓，位于大熱片區(qū)光明，6號線13號線雙地鐵口，通燃氣有陽臺，39平做三房，總價160萬起，49平做四房，總價200萬起，還可以積分上學，聽起來真想去搶一套房。不過我要揭開小巨蛋這襲華美的袍，給大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是偽光明，遠離光明核心區(qū)，周邊環(huán)境很差；第二，小巨蛋距6號線紅花山站直線距離1000米，走路20分鐘，13號線通車尚遙遙無期；第三，39平三房是復式三房，復式?jīng)]問題，問題是層高只有3米9，隔成兩層之后的體驗，想象下二樓的臥室層高只有1米3是什么體驗；第四，光明公寓確實可以積分上學，但和租房的積分是一樣的，優(yōu)越感還有嗎?找出一堆虱子，是不是萬萬不能買了?我覺得不是。要看資金看剛需程度，一百多萬預算，一大家子要住，還沒有購房資格，還想快速升值，你咋不上天呢？公寓，環(huán)境不好，居住體驗差沒錯，但低總價秒殺一切??！至于升值問題，舉個例子，龍崗的遠洋新天地，64平復式公寓三房，16年賣160萬，熬了四年，掛盤價到了260萬，成交價也到了240萬。龍崗+公寓，兩個萬年不漲的大殺器強強聯(lián)手，居然能跑出50%的漲幅，還秒了龍崗好多住宅。所以凡事無絕對，只要沒有同價位的替代品，它就有價值。

提問：雕叔您好，如果拿家人給的一筆六位數(shù)的資金去銀行存到經(jīng)營流水的卡里面，作為未來的首付資金，那么這個行為算有效流水嗎？

回答：你是按揭做流水嗎精華帖里面有教程，每個月定期這樣打錢，不要太夸張，流水不夠就父母之類的擔保關于首付的話，做按揭材料前就要轉(zhuǎn)你卡去，不然你過戶的時候才轉(zhuǎn)，銀行會認為這不是你的自有資金，會查一下你的首付來源，現(xiàn)在銀行額度緊張，對貸款這些比較嚴

提問：雕叔，距離地鐵站1.2公里，走路大概20分鐘，還能叫地鐵房嗎？每天地鐵通勤的話，會不會很影響生活體驗？

回答：距離地鐵1.2公里，比如盈彩美居到三溪地鐵站的距離，比如東薈城A區(qū)到香雪站的距離，比如雅居樂花園天域到員崗地鐵站的距離，比如劍橋郡悅組團到板橋站的距離，這種情況要分開看，要分為市區(qū)、郊區(qū)兩種情況1、市區(qū)的距離尺度和標準 300-500米：真正的地鐵房 100-300米：真正的地鐵上蓋 500-800米：算得上地鐵房 上面三種情況，從好到差依次，有人會說砸沒有0-100米，我覺得這個距離其實并不好2、郊區(qū)的距離尺度和標準 因為郊區(qū)的整體空間尺度大，而且地鐵線路的密集程度跟市區(qū)比相差太大，所以地鐵房的距離尺度自然就大了起來 步行時間：2-6分鐘之內(nèi) 步行時間：6-12分鐘之內(nèi) 步行時間：12-18分鐘 上面三種情況，從好到差依次，有人會說砸沒有0-100米，我覺得這個距離其實并不好我覺得步行20分鐘，就一定影響了生活和居住的體驗了

提問：雕叔，上次看到你提到了南浦的錦繡半島，這個樓盤我去看過，價格還比較低哦，就是靠近高速。后面，我又去看了島東的海龍灣，離地鐵口不是很遠，有電梯，沒有人車分流，也算有花園吧，主要是價格2.6-2.7，110的三房朝向還不錯，雕叔值得入嗎？

回答：其實整個南浦島來看，都不是特別好的區(qū)域和目標板塊，而且看起來整個島有舊改，有未來的土地供應，但在番禺來看，其實是屬于雞肋的區(qū)域板塊，包括成名已早的麗江花園，近幾年的漲幅被其他區(qū)域甩出了平均水平不值得買

提問：雕叔，海珠區(qū)金碧花園對面的鳴翠花園四期怎么樣？底層88方南向小三房，樓下是底商，410W，值得入嗎？

回答：這個戶型挺棒的，88平的小三房做到這么緊湊，其實挺好的，至于價格4.69也是一個市場價吧，只要不是臨著工業(yè)大道其實問題也不大，再砍砍價按照這個戶型來看，有點小硬傷的是客廳的空間，整個電視背景墻非常小，而且廚房那邊都是剪力墻打拆不了，不知道現(xiàn)場看的感覺是否是這個樣子

提問：雕叔您好，最近看中了天河公園西門這邊的環(huán)境，想在這邊買一套2房，但是這邊價格已經(jīng)漲起來了，請問現(xiàn)在買會不會站崗？

回答：天河公園西門板塊，對口天府路小學、113中學的學位資源，以及優(yōu)秀的區(qū)位優(yōu)勢，一直受到城市新中產(chǎn)客群的關注，所以以往放賣的房源也有限，這樣的供給關系也會長期存在； 目前市場對比過去確實上漲明顯，不過我們需要看到的是多個區(qū)域板塊在通脹的大背景下都上漲，所以拉長時間維度來看，天河公園西門未來也是保值增值比較好的選擇，需要注意的是具體在產(chǎn)品端做好區(qū)分，買到好房子的前提下，爭取好交易條件，可以買入。

提問：雕叔，由于我們家庭的購房名額已經(jīng)用完了，也不能再買，想叫親戚代持，叫他把戶口轉(zhuǎn)過來，請問一下搞一個廣州戶口難不難？時間要多久？費用多少，還有他現(xiàn)在是大專學歷

回答：最簡單的，職稱入戶，一般學歷不夠直接入戶的人，大都會選擇軟考（考試難度不大），每年考兩次，5月\/11月，考完拿到證書，就可以入戶了，當然還需要連續(xù)繳納滿6個月社?！，F(xiàn)在很多做的不錯的機構，含課程教材和考過后入戶的手續(xù)，五千左右可以搞定。一般11月考完，到出成績拿到證書再到過戶，辦完所有手續(xù)可能在2月份。各位有想法搞房票的，可以在現(xiàn)在這段時間好好準備一下

提問：翁老師，想問下，辦理裝修貸的時機，一般什么時候比較合適房貸下來就辦，還是再等等？

回答：都可以的，看你資金安排和銀行要求。一般四大行按揭，申請同行裝修貸，可同時申請。異行可等放款后。若非四大行按揭，有些銀行會要求供滿一年，比如農(nóng)行。

很多人在評論區(qū)給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一回復

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