2021年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)終于進(jìn)入轉(zhuǎn)折時(shí)刻，而且這是一個(gè)十分激烈的拐點(diǎn)。上半年的陽(yáng)光和煦頓時(shí)消失，整個(gè)形勢(shì)變得極為嚴(yán)峻，以恒大為代表的一批民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)頻發(fā)資金鏈危機(jī)。進(jìn)入四季度，各種債務(wù)暴雷此起彼伏，大家這才發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)加杠桿之后，竟然如此脆弱。
房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高速擴(kuò)張的“三高”時(shí)代戛然而止，剩下的是如何活下去的嚴(yán)肅命題。
一場(chǎng)國(guó)進(jìn)民退的趨勢(shì)在地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始醞釀，估計(jì)將在今年上演不少大戲。在金融一直沒(méi)有大放松的局面下，地產(chǎn)企業(yè)的資金更多只能靠銷售回款了，營(yíng)銷部門的壓力更加巨大。
那么去年青島樓市的地產(chǎn)十強(qiáng)是哪些企業(yè)呢？還是用卓易的數(shù)據(jù)，一個(gè)從來(lái)沒(méi)有過(guò)的現(xiàn)象出現(xiàn)了，2021年的十強(qiáng)入圍企業(yè)名單，對(duì)比2020年，竟然一家沒(méi)變，還是這十家的老名單。
只是前年十強(qiáng)總業(yè)績(jī)大約950億，占了總市場(chǎng)份額的四成；去年只有835億，占到了總市場(chǎng)2400多億份額的不到三成五了。門檻的降低，今年給新進(jìn)入者留出了機(jī)會(huì)。
這十強(qiáng)過(guò)去兩年的業(yè)績(jī)對(duì)比，就排名來(lái)說(shuō)，有三家業(yè)績(jī)是增長(zhǎng)的，四家名次是上升的；七家業(yè)績(jī)是萎縮的，三家排名是下滑的；還有三家排名保持不變。
十強(qiáng)業(yè)績(jī)兩年來(lái)的數(shù)字如下，對(duì)比一下非常明顯：
融創(chuàng)205億、龍湖121億、海信104億、萬(wàn)科100億、保利95億、金茂71億、和達(dá)67億、君一62億、旭銀59億、青特58億。
融創(chuàng)166億、海信129億、金茂92億、和達(dá)83億、保利75億、龍湖66億、萬(wàn)科62億、君一57億、青特53億、旭銀52億。
下邊不妨簡(jiǎn)單分析一下十大巨頭的具體業(yè)績(jī)還有今年的看點(diǎn)：
第一融創(chuàng)
去年業(yè)績(jī)大概率跌破200億，年初就提到了，盡管嶗山壹號(hào)院上半年業(yè)績(jī)很好，但是畢竟孤掌難鳴，北邊的龍鳳島沒(méi)有啟動(dòng)，沒(méi)有支撐。都會(huì)中心簽約晚，也貢獻(xiàn)不少。
也就是說(shuō)，去年的融創(chuàng)，基本靠西海岸了，尤其是影都系列產(chǎn)品的熱銷。但是其他的項(xiàng)目的操盤難度在持續(xù)增加，無(wú)論是風(fēng)河，還是星光島，難以形成持續(xù)的業(yè)績(jī)長(zhǎng)紅，去年能有這個(gè)規(guī)模，其實(shí)融創(chuàng)的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)拼盡全力了。
所以，今年還得依靠西海岸，而且如果拿不到黃金地塊，壓力還會(huì)更大。
第二海信
去年初文章說(shuō)了，再來(lái)個(gè)百億也不難，果然憑借項(xiàng)目眾多的優(yōu)勢(shì)，去年的業(yè)績(jī)又一次達(dá)到了新的頂峰。功勞第一的當(dāng)然是麥島最后一個(gè)組團(tuán)的君瀾，其他的項(xiàng)目就是拼數(shù)量了，畢竟20多個(gè)盤，單個(gè)業(yè)績(jī)突出的盤確實(shí)不多。
隨著君瀾房源的達(dá)到尾聲，嶗山其他盤的業(yè)績(jī)壓力隨之而來(lái)，海德堡新地塊能否頂起來(lái)？還是非常值得期待的。還有一個(gè)大熱點(diǎn)，就是滄口的慧灣項(xiàng)目，能否準(zhǔn)時(shí)啟動(dòng)？
海信今年要想保持百億規(guī)模，這兩個(gè)盤的能否展開(kāi)，非常關(guān)鍵。
第三金茂
金茂以前靠中歐國(guó)際城，去年上半年其實(shí)也不錯(cuò)，但是后邊地賣了，基本上就尾聲了。今年一枝獨(dú)秀，全靠了金茂府包含了悅府一個(gè)盤的70億銷冠業(yè)績(jī)支撐，這是極為罕見(jiàn)的，目前的青島樓市，也就金茂能玩轉(zhuǎn)了，當(dāng)然也與地段和大背景有關(guān)。
今年如何持續(xù)讓?shí)魃胶褪斜笔瘴玻⒆尷顪娌糠诌M(jìn)入熱銷體系，才是最核心的。還有就是如何在國(guó)進(jìn)民退大形勢(shì)之下，收購(gòu)幾個(gè)黃金項(xiàng)目，拓展土地，更加關(guān)鍵。
第四和達(dá)
去年初說(shuō)到和達(dá)，是如何適應(yīng)所進(jìn)入的每個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)局面。經(jīng)過(guò)又一年實(shí)踐，城陽(yáng)的智慧生態(tài)城再一次走在前列。西海岸的海映山也依靠產(chǎn)品在區(qū)域算是脫穎而出，占據(jù)了差異化競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。其他的樓盤，也是各有章法。
今年的考驗(yàn)，除了現(xiàn)有項(xiàng)目如何在利潤(rùn)和速度之間尋求平衡，還有就是如何盡快解放市區(qū)黃金地段的儲(chǔ)備項(xiàng)目，盡快形成市區(qū)和郊區(qū)眾多項(xiàng)目相互平衡的局面。
第五保利
在市區(qū)項(xiàng)目減少的局面下，保利保持住了前五的名次，也是不容易。其他重兵囤積的區(qū)域，無(wú)論是膠州和膠南，都是一片紅海，雖然行動(dòng)有些晚，但是畢竟保利有其靈活性，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)打硬仗的能力還是有的，所以還是拼了出來(lái)。只是工程團(tuán)隊(duì)的就比較一般了，容易拖后腿。
市區(qū)還是要繼續(xù)拿地，要不然今年壓力會(huì)更大。
第六龍湖
龍湖的去化總盤子縮水近一半，其實(shí)是意料之中的事。除了膠南和城陽(yáng)核心區(qū)的小盤，龍湖其他的項(xiàng)目都是艱難掘進(jìn)的區(qū)域，客群比較少。工程也不是很給力，讓營(yíng)銷的壓力更大。
在如此局面下，能有如此業(yè)績(jī)，龍湖的這個(gè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，也真是值得表?yè)P(yáng)了。今年，還得繼續(xù)拼。
第七萬(wàn)科
萬(wàn)科前年回升了一把，去年又下來(lái)了。前年可圈可點(diǎn)的盤好幾個(gè)，去年只剩下了膠南的海岸萬(wàn)科城，這個(gè)盤確實(shí)創(chuàng)造了奇跡，問(wèn)題是這么大的企業(yè)，不能靠一個(gè)郊區(qū)走量盤。
膠州難以延續(xù)，黃島無(wú)房可賣，平度又遇到了艱難期，白沙灣開(kāi)局不錯(cuò)，但是后邊又難以持續(xù)。藍(lán)谷樣板區(qū)花費(fèi)不低，但效果可想而知。李滄森林公園操盤易手，市區(qū)影響力縮小。
如果去年按照權(quán)益計(jì)算，萬(wàn)科已經(jīng)談出前十，這是個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)，不知道今年如何應(yīng)對(duì)？
第八君一
君一因?yàn)楸姸囗?xiàng)目股份劃分的問(wèn)題，導(dǎo)致主力項(xiàng)目尤其是金茂府不能納入統(tǒng)計(jì)，所以能維持住名次，已經(jīng)很不錯(cuò)了。
今年的問(wèn)題，還是各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格要靈活，提高單個(gè)樓盤的產(chǎn)出率和推進(jìn)效率。
第九青特
青特項(xiàng)目不多，而且都很小，但是靠強(qiáng)勢(shì)的單盤高去化率，也是闖出來(lái)一片天地，尤其是濱湖國(guó)際，在城陽(yáng)豪宅市場(chǎng)樹了一個(gè)標(biāo)桿，挑戰(zhàn)市場(chǎng)高端定位成功。
高價(jià)入手高新區(qū)的土地，壓力不小，不過(guò)今年也是機(jī)會(huì)，畢竟高新東部話事人的地位確立，流亭七村拆遷之前，賣個(gè)七七八八就行了。
第十旭銀
旭輝銀盛泰過(guò)去幾年在郊區(qū)布局很大，尤其是競(jìng)爭(zhēng)激烈的膠南，尤其是高端盤，這還是很考驗(yàn)操盤能力的，畢竟膠南是個(gè)紅海市場(chǎng)，星韻城比較接地氣，業(yè)績(jī)壓力相對(duì)較小，今年需要再突破。
一直保持業(yè)績(jī)火爆的即墨星河城是最大看點(diǎn)，如何延續(xù)輝煌，比較考驗(yàn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。
其他11名到20名的企業(yè)中，也有很多可圈可點(diǎn)之處：
比如佳源華府豪宅的下半年熱銷；
比如綠地城陽(yáng)和高新區(qū)的單盤產(chǎn)出；
比如金地市區(qū)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)展；
比如卓越在膠州灣北岸的數(shù)盤快銷；
比如天一綜合能力的整體提升；
比如銀豐玖璽城豪宅的穩(wěn)扎穩(wěn)打；
比如碧桂園郊區(qū)項(xiàng)目的靈活性；
比如世茂即墨創(chuàng)智新區(qū)的快速推盤；
比如華潤(rùn)在靈山灣的靈活機(jī)制；
比如中南在即墨的定位和突出重圍。
這些都有自己的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，以至于能占據(jù)相當(dāng)?shù)匚弧?/p>
2022年，是地產(chǎn)新形勢(shì)之后的第一年，一定會(huì)發(fā)生很多過(guò)去沒(méi)有發(fā)生的現(xiàn)象，尤其是淘汰力度的加大，并購(gòu)的增多，都充滿了不確定性，這樣才是一個(gè)更有看點(diǎn)的市場(chǎng)，更值得我們關(guān)注。
