從去年四季度開始，北京的豪宅和高端別墅的成交量開始激增，很多媒體解讀為市場(chǎng)的回暖，但實(shí)際上是之前擠壓的網(wǎng)簽釋放的結(jié)果。
但由此也說明一個(gè)問題，就是豪宅并沒有因?yàn)槭袌?chǎng)下行而受到巨大沖擊，只是因?yàn)楹灱s滯后給樓市造成了一個(gè)假象。
從2018年樓市整體成交狀況看，高端改善依然是當(dāng)下市場(chǎng)的主力需求。但受限于供應(yīng)端，去年和前年土拍成交主要以限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房地塊為主。純商品房高端住宅沒有供地，再加上豪宅處于消化存量的階段，在售項(xiàng)目屈指可數(shù)。
因此可以預(yù)計(jì)，在長(zhǎng)效機(jī)制不變的前提下，豪宅產(chǎn)品供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)會(huì)在今年延續(xù)。
當(dāng)然，隨著樓市的演進(jìn)和市場(chǎng)的變化，豪宅的價(jià)值屬性和成交特征也在發(fā)生一些微妙的變化。
下面我們結(jié)合部分?jǐn)?shù)據(jù)，對(duì)北京成交均價(jià)在8萬/㎡以上的豪宅給予幾個(gè)維度的特征梳理，由此洞見2019年的發(fā)展趨勢(shì)。
1、四五環(huán)之間是豪宅主力成交范圍
2018年，北京均價(jià)8萬/㎡以上豪宅成交主要分布在四到五環(huán)之間，占比42.99%。豪宅成交正在由四環(huán)內(nèi)逐漸向四環(huán)外遷移。
對(duì)比2016年，8萬/㎡以上豪宅四環(huán)以內(nèi)成交占比64.2%，2017年為49.82%，2018年卻下降到43.09%，逐年下滑的走勢(shì)非常明顯。
未來四環(huán)內(nèi)禁止新建住宅，土地資源愈加稀缺，導(dǎo)致豪宅供應(yīng)不足。而四環(huán)到五環(huán)之間豪宅尚有選擇余地，但依然會(huì)隨時(shí)間消化殆盡。
可以說，留給高端置業(yè)者的窗口期在不斷縮短，這是樓市無論出于何種周期都改變不了的現(xiàn)實(shí)。
2、長(zhǎng)安街以北可選豪宅已寥寥無幾
按照傳統(tǒng)定義，以長(zhǎng)安街為界，分為南北兩個(gè)大區(qū)域，歷來存在房?jī)r(jià)鴻溝。同樣的環(huán)線，價(jià)格差距巨大，特別是二手房體現(xiàn)的尤為明顯。
北四環(huán)的房?jī)r(jià)高于南二環(huán)，北五環(huán)的房?jī)r(jià)高于南三環(huán)。這“兩環(huán)”的價(jià)差，是北京城市發(fā)展由來已久“重北輕南”的形成的結(jié)果，雖然現(xiàn)在正通過幾輪城南計(jì)劃予以糾正，但中短期內(nèi)還無法改變現(xiàn)狀。
就新房而言，長(zhǎng)安街以北且在五環(huán)內(nèi)的豪宅，無論從區(qū)位或是商圈屬性，均被認(rèn)為具有更高的價(jià)值，是傳統(tǒng)意義上真正的豪宅。
根據(jù)『地產(chǎn)營(yíng)銷人』的統(tǒng)計(jì)，2017年和2018年北京豪宅成交前20名中，既在長(zhǎng)安街以北，又在五環(huán)之內(nèi)的項(xiàng)目只有3個(gè)。而2016年符合雙重條件的有7個(gè)項(xiàng)目，再往前看2015年，則有10個(gè)項(xiàng)目。
所以，傳統(tǒng)意義上的豪宅新房數(shù)量也在加速減少。從這個(gè)角度看，“長(zhǎng)安街以北+五環(huán)內(nèi)”的在售豪宅產(chǎn)品其實(shí)已經(jīng)具備了收藏價(jià)值。
3、升級(jí)助推豪宅四居占比逐年提高
回顧近三年成交數(shù)據(jù)，2016年北京均價(jià)8萬以上豪宅成交，四居成交占比約為26.94%；2017年該成交占比上升至33%；2018年成交占為34.41%。
從三居主流向四居過渡的成交趨勢(shì)，一定程度上反映出改善升級(jí)對(duì)居住功能的需求趨勢(shì)。同時(shí)在去年豪宅四居的成交溢價(jià)上，也能看出高于其他戶型。
另外，去年豪宅成交還顯現(xiàn)出一個(gè)顯著特征——準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房產(chǎn)品更受客戶青睞。由于市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)品質(zhì)交付問題，高端置業(yè)者開始認(rèn)真考慮購買期房和現(xiàn)房的利弊。
準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)在于可直觀感受并檢驗(yàn)到產(chǎn)品品質(zhì)，又能規(guī)避交付中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，由此理性的高端客戶更傾向于購買眼見為實(shí)的產(chǎn)品。
對(duì)于2019年，從外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策動(dòng)向上看，樓市面臨更加寬松的氛圍，無論資金面流動(dòng)性，還是貸款利率，都有利于購房情緒的提振。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友在跨年演講中，做出了對(duì)一線城市樓市回升的判斷，而北京則有望經(jīng)歷2019年上半年的筑底后，在下半年迎來量?jī)r(jià)反彈樓市新局面。
『地產(chǎn)營(yíng)銷人』認(rèn)為，2019年的豪宅市場(chǎng)在供應(yīng)下降、存量減少的趨勢(shì)中，稀缺特質(zhì)愈加顯現(xiàn)，特別是“長(zhǎng)安街以北+五環(huán)內(nèi)”傳統(tǒng)定義的準(zhǔn)現(xiàn)房豪宅將進(jìn)入最后被收割的階段。
對(duì)于高端置業(yè)者來說，豪宅項(xiàng)目不多且因?yàn)榈驼{(diào)，在優(yōu)質(zhì)地段和成熟商圈隱藏較深，需要加強(qiáng)關(guān)注和挖掘。譬如：位于望京商圈核心地的首開·國(guó)風(fēng)尚樾項(xiàng)目就提供了僅存的置業(yè)機(jī)會(huì)。
首開·國(guó)風(fēng)尚樾是純商品房高端住宅，是傳統(tǒng)意義上的標(biāo)準(zhǔn)豪宅。既在長(zhǎng)安街以北，又屬于四環(huán)沿線，地處望京腹地，其高科技系統(tǒng)的基因?qū)耄约叭木訛橹鞯氖孢m產(chǎn)品，外加準(zhǔn)現(xiàn)房的可見品質(zhì)，值得擁有和收藏。
首開·國(guó)風(fēng)尚樾距離北四環(huán)約1.5公里，距離京承高速僅約1公里，距離北五環(huán)也只有約2.5公里。15—30分鐘內(nèi)可快速抵達(dá)燕莎、麗都、國(guó)貿(mào)、東直門、亞奧、中關(guān)村以及首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)等北京各大核心商圈。
項(xiàng)目地處在望京這個(gè)發(fā)展最為醇熟的板塊上。阿里巴巴、韓國(guó)浦項(xiàng)、高德地圖、第一視頻、美團(tuán)網(wǎng)、智聯(lián)招聘、百合網(wǎng)、觸控科技等39家市值高達(dá)百億的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為望京提供了科技產(chǎn)業(yè)支撐和大量高凈值消費(fèi)人群。
此外，來自世界500強(qiáng)的諸多企業(yè)，包括：西門子、索尼、微軟、LG、奔馳、寶馬等，也使望京成為65%的大型國(guó)際企業(yè)在北京設(shè)立總部的駐地。作為名副其實(shí)的“第二中關(guān)村”，望京是高端住宅價(jià)值最為堅(jiān)挺的板塊之一。
首開·國(guó)風(fēng)尚樾周邊為綠色運(yùn)動(dòng)高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際知名瑜伽健身館、國(guó)際醫(yī)療中心、三甲醫(yī)院與大型購物中心擁簇，帶來便利生活之余，更可享受世界前沿的生活方式。
項(xiàng)目與中央美術(shù)學(xué)院僅兩街相隔，被濃郁的藝術(shù)氛圍所籠罩，乘坐社區(qū)巴士便可直達(dá)798尤倫斯藝術(shù)中心、環(huán)鐵國(guó)際藝術(shù)區(qū)。首開·國(guó)風(fēng)尚樾這兩年被國(guó)際藝術(shù)家所認(rèn)可，正在成為他們首選的高端社區(qū)。
在教育配套上，項(xiàng)目為國(guó)際學(xué)府擁簇——伊頓國(guó)際雙語幼兒園、劉詩昆、藍(lán)天等國(guó)際優(yōu)秀幼教資源豐富。中韓國(guó)際雙語學(xué)校、首都師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、北京市第八十中學(xué)等，小、初、高一站式教育資源皆在輻射之內(nèi)。
國(guó)企首開的匠心升級(jí)打造，賦予首開·國(guó)風(fēng)尚樾至高居住品質(zhì)，后期產(chǎn)品價(jià)值也有望邁上巔峰。
首開為了不負(fù)地塊天資，秉承“綠色建筑”和“智慧社區(qū)”的開發(fā)理念，首開·國(guó)風(fēng)尚樾承接孫河低密別墅項(xiàng)目“首開?瑯樾”的“樾”系高端屬性，又沿襲“國(guó)風(fēng)”系在望京良好基礎(chǔ)而打造。
首開·國(guó)風(fēng)尚樾建筑面積3.7萬㎡，總戶數(shù)213戶，是由三棟板式高層和社區(qū)配套商業(yè)組成。三棟住宅全部為南北通透戶型。
項(xiàng)目整體風(fēng)格為新古典主義，外立面全干掛石材，歷久彌新。整體設(shè)計(jì)倡導(dǎo)綠色環(huán)保，采用土建與裝修工程一體化環(huán)保設(shè)計(jì)施工，對(duì)于周邊環(huán)境的保護(hù)，亦全程遵循著節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，甄選環(huán)保、天然石材與無害材料。
項(xiàng)目系統(tǒng)化地采用了高效圍護(hù)結(jié)構(gòu)、地板輻射采暖系統(tǒng)、健康空調(diào)系統(tǒng)、節(jié)能太陽能、高效照明系統(tǒng)、雨水利用、中水利用、土建裝修一體化設(shè)計(jì)施工、隔聲降噪措施等綠色建筑理念和技術(shù)。
同時(shí)，首開·國(guó)風(fēng)尚樾獲得了國(guó)家綠建三星認(rèn)證及美國(guó)LEED金級(jí)認(rèn)證，是高端住宅中少見的全體系綠色建筑。
在園林設(shè)計(jì)中以"水色·自然"為主題，以具有豐富文化底蘊(yùn)的山水庭院為藍(lán)本，采用西式的園林藝術(shù)手法。同時(shí)融合中式園林的靈魂，搭配不同的樹種、植物、藝術(shù)雕塑、小品，于鬧中取靜、曲徑通幽中構(gòu)建富有心靈歸屬感的社區(qū)環(huán)境。
為滿足全家庭結(jié)構(gòu)的居住需求，以及當(dāng)代精英對(duì)精神生活的空間需求，首開在空間設(shè)計(jì)上不斷研磨精進(jìn)。其中，210.5㎡的四居產(chǎn)品成為最受高端客戶追捧的戶型。
該戶型客廳和兩臥室均朝南向。尺度奢闊舒適，且空間靈動(dòng)，可滿足不同周期家庭結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的功能需求。
匠心營(yíng)造含有私密書房空間的主臥套房，擁有大尺度觀景窗，保證良好采光通風(fēng)，細(xì)致呵護(hù)主人珍貴藏品。植紋白玉天然石材、皮革材質(zhì)與天然木飾精裝材質(zhì)的應(yīng)用，盡顯雅致、自然之美，襯托居者不凡品味。
在居室內(nèi)設(shè)計(jì)更多收納、陳列功能空間，讓生活更加舒適便捷，給主人提供可身心沉浸的私密文化空間。合理規(guī)劃加入衣帽間及大體量玄關(guān)柜等收納空間，完美解決日常物品收納所需，讓生活更加從容。
與此同時(shí)，項(xiàng)目所呈現(xiàn)的智慧人居科技系統(tǒng)也成為京城樓市中的一大亮點(diǎn)。
首開·國(guó)風(fēng)尚樾在每一個(gè)家庭中營(yíng)造“自然微循環(huán)”。采用智能環(huán)?？諝鈨艋到y(tǒng)，打造恒溫恒濕的居家生活。利用光觸媒與科技吸附分解化學(xué)有害氣體，全系統(tǒng)紫外線殺菌，有效除去放射性物質(zhì)與PM2.5，呵護(hù)居者家庭健康。
在先進(jìn)科技設(shè)施之上，首開·國(guó)風(fēng)尚樾更匯聚國(guó)內(nèi)乃至環(huán)球領(lǐng)先資源，構(gòu)建國(guó)際化未來智能社區(qū)，以超越時(shí)代的智慧健康社區(qū)，全新智慧型物業(yè)管理系統(tǒng)、科技智能家居獻(xiàn)禮生活。
當(dāng)『地產(chǎn)營(yíng)銷人』問一位正打算置業(yè)的朋友：當(dāng)南二環(huán)的豪宅和東北四環(huán)的豪宅擺在面前，你會(huì)選擇哪個(gè)？
朋友的作答令人意外，他說：如果考慮進(jìn)城和出城方便的話，寧可選擇東北四環(huán)，這叫進(jìn)退有度，出入從容。
可見，真正的購房者總是充滿生活的智慧。
