進(jìn)入11月，成都樓市預(yù)計(jì)有22個(gè)樓盤(pán)7000多套房源入市，熱鬧度不亞于“金九銀十”。
近日，有一個(gè)項(xiàng)目被網(wǎng)友稱為“天府新區(qū)下一個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)”——就是位于麓山版塊的中信麓山上院。
提起中信集團(tuán)，大家一定不陌生。中信城開(kāi)，是中信集團(tuán)全資子公司，專注于城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，而麓山上院則為他們?cè)诔啥贾匦鲁霭l(fā)的全新項(xiàng)目。
而為什么稱為再出發(fā)？其實(shí)中信地產(chǎn)已經(jīng)擁有三十多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。早些年，中信在成都開(kāi)發(fā)過(guò)中信云棲谷、中信未來(lái)城。2016年，中信地產(chǎn)被中海收購(gòu)，中海并購(gòu)中信旗下住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括中信地產(chǎn)及中信泰富旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，交易對(duì)價(jià)為310億元，涉及總資產(chǎn)逾千億。成都人熟知的中海左岸、右岸前身也是中信的項(xiàng)目。
本次中信地產(chǎn)“王者歸來(lái)”，亮出麓山版塊的全新項(xiàng)目，到底如何，我們來(lái)一探究竟。
樓盤(pán)檔案
中信城開(kāi)麓山上院
物業(yè)類型：高層、洋房
建筑面積：95~139㎡
容積率：3
綠化率：35%
開(kāi)盤(pán)棟數(shù)：1、7、8、9、10、11
房源套數(shù)：670套
開(kāi)發(fā)商：成都城達(dá)置業(yè)有限公司
物業(yè)公司：龍湖物業(yè)
物業(yè)費(fèi)：2.9元/㎡
樓梯戶比：2梯4戶、2梯6戶
裝修狀況：精裝
購(gòu)房資格：五城區(qū)、天府新區(qū)、高新西、高新南
交房時(shí)間：2023年6月
項(xiàng)目地址：成都市天府新區(qū)萬(wàn)安丹石南二路455號(hào)
版塊&配套
麓山上院項(xiàng)目地處城南麓山板塊內(nèi)，東側(cè)緊靠成自瀘高速，南側(cè)距離麓山大道直線距離約600米，周邊覆蓋了多條城市主干道，如麓山大道、老成仁路、梓州大道等，具體地理位置如圖。
“低密”、“高端”、“宜居”等屬性，給了麓山板塊一個(gè)非常高的起點(diǎn)。但是如今在大城南，論新房市場(chǎng)關(guān)注度，麓山板塊不及周邊新川、天府總部商務(wù)區(qū)等后起之秀，論二手房市場(chǎng)熱度，也不及同時(shí)期的大源等板塊?？傊瓷桨鍓K的存在感，弱了些。
公開(kāi)資料顯示，麓山上院項(xiàng)目地塊是由成都天投在2014年8月14日以350萬(wàn)/畝的單價(jià)底價(jià)競(jìng)得，用地面積約126.3890畝，商住用地，容積率3.0，當(dāng)時(shí)成交總價(jià)約4.42億。而就中信城開(kāi)后來(lái)15.17億的收購(gòu)價(jià)來(lái)看，成交單價(jià)約合1200萬(wàn)/畝，成交樓面價(jià)約6003元/㎡。不過(guò)，相比近期其同區(qū)域內(nèi)的拿地情況，這一地價(jià)也尚處低位。
圖據(jù)克而瑞四川
交通方面：
麓山上院離地鐵1號(hào)線海昌站直線距離約3公里，距離地鐵6號(hào)線（在建中）萬(wàn)安站和麓山大道站，距離這兩個(gè)站有1公里。目前只有搭乘1號(hào)線到華陽(yáng)站或海昌站，再轉(zhuǎn)T205、T208路公交到達(dá)項(xiàng)目。
預(yù)計(jì)地鐵6號(hào)線一二期預(yù)計(jì)年底就將通行，而貫通麓山板塊的三期大概率年底也將落成，屆時(shí)軌道交通會(huì)有所改善。
商業(yè)方面：
目前該項(xiàng)目商業(yè)配套還未完善，只有距離4公里外的麓山小鎮(zhèn)以及剛開(kāi)業(yè)的和悅廣場(chǎng)，引進(jìn)了沃爾瑪山姆會(huì)員店，緩解了區(qū)域商業(yè)缺失的困境。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目對(duì)面的建發(fā)第五大道修好后，會(huì)引進(jìn)商業(yè)，但是否有大型的商業(yè)體，暫不清楚。
新開(kāi)業(yè)的山姆會(huì)員店
在建中的建發(fā)第5大道
教育方面：
在教育方面，麓山板塊屬于天府D區(qū)。包含了天府新區(qū)第六小學(xué)、萬(wàn)安小學(xué)、天府新區(qū)第三中學(xué)（含小學(xué)部）、天府新區(qū)第二小學(xué)、白沙小學(xué)，共五所公立小學(xué)，D區(qū)的教育目前很一般。
圖據(jù)天府發(fā)布
醫(yī)療方面：
3公里范圍內(nèi)有萬(wàn)安鎮(zhèn)的普濟(jì)醫(yī)院、萬(wàn)安鎮(zhèn)衛(wèi)生院、奧亞醫(yī)院以及四川省省二醫(yī)院，這是一家三甲綜合醫(yī)院，總占地170畝，床位約1500張。遠(yuǎn)一些的還規(guī)劃有華西天府醫(yī)院和萬(wàn)達(dá)國(guó)際醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。
總的來(lái)說(shuō)，目前周邊配套還比較匱乏，也充斥著安置小區(qū)和荒地，與高端、宜居的環(huán)境有點(diǎn)搭不上邊，但后期，隨著周邊項(xiàng)目的逐漸兌現(xiàn)，相信情況會(huì)改善很多。
項(xiàng)目周邊實(shí)拍
項(xiàng)目&規(guī)劃
項(xiàng)目由兩個(gè)地塊組成，占地約126畝。左側(cè)地塊一期為高層產(chǎn)品，右側(cè)地塊二期為高層+純洋房布局。在兩地塊中間分布著商業(yè)，整個(gè)項(xiàng)目除了高層、洋房、商業(yè)住宅外，還有配建幼兒園。
項(xiàng)目平面效果圖
目前首推一期，共開(kāi)1、7、8、9、10、11號(hào)樓，面積段95-139㎡三房四房，項(xiàng)目2梯4戶、2梯6戶的梯戶比，整體容積率3.0。
從產(chǎn)品可以看出，一期定位低于二期，項(xiàng)目3.0的綜合容積率，很明顯，一期地塊會(huì)高于這個(gè)數(shù)值，個(gè)人預(yù)估在3.5-4.0之間。
據(jù)封叔探底，項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)大概在16000-18000元/㎡之間，包含了約4100元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)。
目前，整個(gè)板塊內(nèi)待售的樓盤(pán)并不多。
中德麓云高層上批次推售330套房，售價(jià)12000-14500元/㎡，已經(jīng)近一年沒(méi)有加推。
海倫天麓今年1月拿過(guò)預(yù)售，120套房，售價(jià)13000-16000元/㎡，目前還剩一棟樓。
相比這些樓盤(pán)“擠牙膏”的開(kāi)盤(pán)方式，麓山上院一批次推出670套房，直接拿出了一期一半房源，誠(chéng)意十足。
對(duì)比周邊二手房成交價(jià)。
麓嶺匯二手房清水成交價(jià)在18500-20000元/㎡；中德麓云二手房清水成交價(jià)18000-20000元/㎡。
麓山上院對(duì)外16000-18000元/㎡的精裝售價(jià)，低于周邊二手房清水售價(jià)，有明顯價(jià)格差。
但不要認(rèn)為低價(jià)位的房源性價(jià)比最高。
因?yàn)槁瓷缴显阂粯鞘蔷植考芸?，所以一樓?huì)有2-3套住房，從開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略來(lái)看，一樓的價(jià)格肯定會(huì)遠(yuǎn)低于其它樓層房源。個(gè)人預(yù)估16000元/㎡的售價(jià)大概率是一樓房源，其它樓層中位數(shù)售價(jià)應(yīng)該在17000元/㎡左右。
從居住、增值保值兩方面來(lái)考慮，封叔不建議優(yōu)先購(gòu)買一樓的房子。
產(chǎn)品&戶型
此次待售共五個(gè)戶型，其中95㎡/104㎡/125㎡為2T6戶，108㎡/139㎡為2T4戶布局，戶型公攤在18%左右。
話不多說(shuō)，先上戶型圖。
樣板間只有108㎡和139㎡兩種，封叔也專門(mén)進(jìn)去感受了一番。
108㎡套三雙衛(wèi)樣板間實(shí)景：
這個(gè)戶型比較傳統(tǒng)，空間浪費(fèi)少，客廳開(kāi)間小，進(jìn)深稍長(zhǎng)，采光效果有所打折。戶型緊湊，主臥、次臥都有飄窗設(shè)計(jì)。兩個(gè)次臥都不足10㎡，顯得有些小。
在今年9月的政策優(yōu)化后，成都的裝修價(jià)格頂額被限制在4200元/㎡以內(nèi)，麓山上院的精裝價(jià)格基本算是頂額申報(bào)，達(dá)到4100元/㎡。
基礎(chǔ)三大件：愛(ài)迪士新風(fēng)、博世地暖、日立中央空調(diào)，并且還配備智能家居系統(tǒng)。衛(wèi)浴五金品牌來(lái)自高儀、漢斯格雅等，地磚品牌為蒙娜麗莎。
139㎡新中式風(fēng)格樣板間實(shí)景：
最大139㎡戶型采用的是橫廳設(shè)計(jì)，整個(gè)開(kāi)間加上生活陽(yáng)臺(tái)接近9米，純通透格局。四房的設(shè)計(jì)，除了主臥，其他三個(gè)房間比較緊湊。整體裝修風(fēng)格與用材沒(méi)有太多亮點(diǎn)，但是也沒(méi)有硬傷，符合這個(gè)價(jià)位應(yīng)該有的水平。
目前項(xiàng)目樣板間已經(jīng)開(kāi)放，感興趣可以去現(xiàn)場(chǎng)感受下。
置業(yè)建議
麓山上院本批次推出的住宅為定位較低的剛需、剛改產(chǎn)品，95-139㎡的戶型涵蓋了大部分剛需和改善購(gòu)房者的需求，價(jià)格也非常有誠(chéng)意，適合剛需、剛改的置業(yè)者。
但就項(xiàng)目位置而言，還是比較邊緣。對(duì)地段和區(qū)位要求高的置業(yè)者，尤其對(duì)于手上僅有的房票而言，可以再等待其他地段較好的項(xiàng)目，比如川發(fā)、恒大天府半島、海倫天麓、佳兆業(yè)麓山壹號(hào)等。
而且據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)透露，麓山上院預(yù)計(jì)本月中下旬取證，目前意向人數(shù)或已超千名，會(huì)不會(huì)成為萬(wàn)人搖號(hào)紅盤(pán)，搖中幾率高低，也是值得購(gòu)房者多考慮的因素。
注：
1、本文旨在傳達(dá)觀點(diǎn)，交流意見(jiàn)，不作為指導(dǎo)、引導(dǎo)您進(jìn)行相關(guān)投資、買賣的依據(jù)或風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。
2、除非專門(mén)標(biāo)注，文本所指房屋面積均為建筑面積。
3、最終價(jià)格等信息，請(qǐng)以預(yù)售證為準(zhǔn)。
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