在很多大城市，舊商圈的“老齡化”，一直是商業(yè)發(fā)展面臨的難題?？梢钥吹?，伴隨城市骨架拉大，消費(fèi)形式的升級，各區(qū)域商業(yè)體的崛起，老城區(qū)依然有大量客群，通常在既有生活半徑內(nèi)完成各項(xiàng)消費(fèi)環(huán)節(jié)，與城市新組團(tuán)的出行習(xí)慣及活動周期有著較大的區(qū)別。

而近日公布的2022年西安市重點(diǎn)項(xiàng)目名單中，以商貿(mào)、城市綜合體為代表的服務(wù)業(yè)項(xiàng)目就有248個，約占總項(xiàng)目數(shù)的三成，僅次于先進(jìn)制造業(yè)及其他工業(yè)項(xiàng)目（306個），西安以服務(wù)業(yè)復(fù)興帶動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的信心不言而喻。那么作為開春以來首個揭幕的商業(yè)綜合體，靜安薈生活奧萊表現(xiàn)如何？

定位城市奧萊開業(yè)，不只有滿滿人氣

上周六清晨，位于安遠(yuǎn)門外的靜安薈生活奧萊宣布開業(yè)，這是自去年底遇到突發(fā)疫情推遲籌開后，順利完成揭幕的首個商業(yè)綜合體，項(xiàng)目標(biāo)簽十分鮮明：城市奧萊、地鐵口、城市北中軸、老城區(qū)腹地、成熟開發(fā)模式和超過95%的開業(yè)率，以“一起奧萊，快樂加倍”為故事線索，開啟了早春第一波商業(yè)吸粉。

要知道自2011年市府北遷以來，傳統(tǒng)意義上的城市中軸線南北兩端，開始趨于平衡，西安曾經(jīng)“南強(qiáng)北弱”局面得到極大緩解，經(jīng)過十年發(fā)展，人們不再用口語化的“北郊”來形容城北，而是將其納入主城思維，一個顯著的現(xiàn)象是，地鐵2號線的客流總量常年位列西安第一，且多次進(jìn)入客流強(qiáng)度全國前十。

與行政中心商圈、鳳二-鳳五商圈二者相比，作為北二環(huán)內(nèi)核心區(qū)的北門商圈，其發(fā)展的先決條件不僅是來自單一因素的推動，更是基于人口自然聚集的過程中，自發(fā)形成的復(fù)合型商圈。

憑借開業(yè)即周末黃金檔的優(yōu)勢，經(jīng)大數(shù)據(jù)顯示，靜安薈生活奧萊首日客流達(dá)到16W，銷售額達(dá)1200W，雙日客流28W，銷售額突破2000W。不得不說，對于一個體量僅有不足7萬㎡的底商型購物中心來說，這樣的成績不俗。

而品牌層面，基于常規(guī)奧萊業(yè)態(tài)完成的各項(xiàng)指標(biāo)，同樣可圈可點(diǎn)：

-鴻星爾克、曼妮芬等等六個品牌開業(yè)當(dāng)日西北區(qū)第一

-UNDER ARMOUR等品牌開業(yè)當(dāng)日西北區(qū)第二

-回力、樂友、361°等五個品牌開業(yè)當(dāng)日陜西區(qū)第一

-周大福、特步等品牌開業(yè)當(dāng)日陜西區(qū)第二

-LINING、JEEP等品牌開業(yè)當(dāng)日西安區(qū)第一

除了零售板塊的強(qiáng)勁表現(xiàn)，盛江山自助料理、醉美長安、好利來、DQ等多家餐飲及生活配套品牌，在開業(yè)當(dāng)日創(chuàng)單店銷售額新高。

事實(shí)上，這并非靜安薈在西安的首次布局，而是操盤方西藏城投繼涇河新城靜安薈奧萊公園后，落地西安的第二個作品，為涇河新城這樣的處女地打造商業(yè)地標(biāo)，填補(bǔ)空白，并取得不錯的成績，足以說明西藏城投的市場判斷力。

與之相呼應(yīng)的是，靜安薈生活奧萊恰處在蓮湖區(qū)、新城區(qū)及未央?yún)^(qū)交界處，北關(guān)正街與新開通的紅廟坡路交匯處，距離地鐵2號線安遠(yuǎn)門站僅需步行3-5分鐘，20余條公交線路直達(dá)，多維交通共同形成強(qiáng)大的聚客磁場，輻射3km半徑之外的潛在客流。

當(dāng)然，從快速建立消費(fèi)者的認(rèn)知上，項(xiàng)目提前一年就進(jìn)行了卓有成效的營銷策略，尤其針對周邊居民的消費(fèi)習(xí)慣、北二環(huán)內(nèi)商業(yè)痛點(diǎn)等多個維度不斷調(diào)整項(xiàng)目定位。

在貨品的調(diào)度上，靜安薈生活奧萊積極與品牌方協(xié)調(diào)，安排更適宜當(dāng)季售賣的貨品，疏導(dǎo)因?yàn)榛I備開業(yè)可能引起的物流擁擠，合理分配上下貨秩序，規(guī)劃更有效的客流動線，設(shè)計更有趣味的商業(yè)美陳，平衡人、場、貨三者的關(guān)系，營造更有體驗(yàn)感的消費(fèi)場景。

從負(fù)一層到六層，豐富齊全的消費(fèi)門類，打破了奧萊商業(yè)此前只有零售的刻板印象，為北中軸的絕佳地段再造商業(yè)地標(biāo)，也為周邊城北居民帶來多元的生活方式。

B1：定位愜意生活 ，包含生活超市、正街小巷

L1：營造精致生活，主打精品零售+咖啡飲品+潮流時尚

L2：知性品味生活，以女裝及延伸品類為主

L3：傳遞美好生活，重點(diǎn)布局兒童親子業(yè)態(tài)

L4：節(jié)奏動感生活，以運(yùn)動 、戶外、休閑、男裝為主

L5：饕餮食尚生活，聚集主題餐飲、特色餐飲。

L6：暢玩休閑生活：國際影城、美食廣場、嗨七劇本殺等娛樂業(yè)態(tài)

我們知道，線下商業(yè)的競爭在加劇，而城市奧萊的出現(xiàn)，絕非單純的“價格戰(zhàn)”。

很多人會有這樣一個疑問，商場開得越多，就證明市場回暖么？不全是，因?yàn)樯虡I(yè)競爭也伴隨著優(yōu)勝劣汰，好的購物中心要根據(jù)市場消費(fèi)趨勢，根據(jù)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來調(diào)整，不同區(qū)域質(zhì)素，不同物業(yè)條件和不同的開發(fā)背景，都是影響商業(yè)項(xiàng)目落地的先決條件。

兼容并蓄，新形勢下的零售思維

作為西藏城投在西安的第二個核心物業(yè)，靜安薈生活奧萊在空間上毗鄰西安城墻，是靜安廣場綜合體的一部分，裙樓包括近800套商務(wù)公寓和2萬㎡寫字樓，整個綜合體為開發(fā)商全自持，各方向臨街道路均設(shè)有地下停車場出入口，近千余個車位，為商戶的未來經(jīng)營和辦公人群的通勤，提供了有利條件。

為了兼顧多頻率的購物行為和品質(zhì)生活體驗(yàn)，靜安薈生活奧萊不僅僅是奧特萊斯，也肩負(fù)著傳遞全新的奧萊生活方式；優(yōu)選高性價比的奧萊品牌商品，搭配全業(yè)態(tài)的生活場景，讓消費(fèi)的過程和選擇更簡單，有效觸達(dá)區(qū)域內(nèi)的目標(biāo)客群。

在倡導(dǎo)顧客回歸理性消費(fèi)，降低生活成本的出發(fā)點(diǎn)上，靜安薈以奧萊的形式，來打造購物中心，通過布置豐富的展示點(diǎn)位，來渲染質(zhì)優(yōu)價低的心理暗示。

在公共區(qū)域的留白上，項(xiàng)目遵循精簡務(wù)實(shí)的理念，不過分包裝華而不實(shí)的景觀元素，把更多的空間還給商戶，還給消費(fèi)行為的參與者，一些限時互動區(qū)域則根據(jù)活動性質(zhì)發(fā)生變換。

開業(yè)期間，每個電動扶梯的上下口，均有電子化導(dǎo)視設(shè)備和樓層分布說明，用來展示當(dāng)季活動細(xì)則與本樓層主題，如在4F設(shè)置趣玩互動，將體育運(yùn)動項(xiàng)目植入逛街購物的休閑空間，而參與游戲環(huán)節(jié)的通關(guān)獎品，卻是經(jīng)過諧音化的米面油醋這些家庭生活物資，路過的顧客都躍躍欲試。

在精心制定的活動策略上，靜安薈生活奧萊將本地知名IP“過期便利店”引入商場一樓南側(cè)中庭，除了巨型毛絨玩具、毛絨客廳，通過年代感十足的家電和萌物混搭，為火爆的開業(yè)場面，提供了一處安靜閑適的休憩空間。

對于如何進(jìn)一步延長消費(fèi)半徑，快速建立客群對話的環(huán)節(jié)，項(xiàng)目將主力店與次主力店進(jìn)行了機(jī)動分布，為6F的長安國際影城售票處正面接入雙直梯，將-1F永輝Bravo超市入口設(shè)于北側(cè)大門入口內(nèi)，同時，將綠樹電競、美食廣場這樣的業(yè)態(tài)徹底打開，弱化功能場景與外界動線的隔閡感，使人們在最短的步行距離內(nèi)，能夠精準(zhǔn)獲取視覺信息。

除了適當(dāng)?shù)拿狸惡鸵曈X引導(dǎo)，在發(fā)力線下商業(yè)方面，靜安薈生活奧萊注重對商戶的補(bǔ)貼和對消費(fèi)者的讓利，如滿599送100元無門檻現(xiàn)金券，會員小程序19.9搶100元代金券，會員免費(fèi)停車3小時等等，截至開業(yè)首日累計注冊會員完成13萬+，始終用積極友善的態(tài)度，去構(gòu)建良好的購物氣氛。

西藏城投的城市愿景

針對此次開業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)營方和室內(nèi)改造設(shè)計團(tuán)隊(duì)，在不改變功能場景的基礎(chǔ)上，以簡潔實(shí)用為導(dǎo)向，讓更多人性化設(shè)施有了落地的契機(jī)。光是洗手間，就提前考慮到不同人群使用習(xí)慣，不但將少兒、幼兒母嬰室分開設(shè)置，還將行動不便人士專用洗手間獨(dú)立出來，令人眼前一亮。

而這種人性化，還體現(xiàn)在商場小程序的各項(xiàng)積分、兌換、智慧停車等多元化服務(wù)上，并得以高效精準(zhǔn)獲客、建立客戶粘性，為后續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)。

作為國有上市企業(yè)，西藏城投由上海靜安區(qū)國資委控股，其主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及礦業(yè)開采，近年來先后在上海、泉州、西安等地開發(fā)住宅、酒店、辦公等產(chǎn)品，在青海參與能源開發(fā)，均為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)作出了積極貢獻(xiàn)。

除此之外，它還在新能源和新材料領(lǐng)域進(jìn)行投資，完善產(chǎn)業(yè)布局。回顧商業(yè)領(lǐng)域，靜安薈生活奧萊，正處于西藏城投優(yōu)化資產(chǎn)配置的全新階段，有了重倉布局，才有繼續(xù)加碼西安商業(yè)地產(chǎn)的底氣。

當(dāng)城市更新已經(jīng)成為社會各界的熱點(diǎn)話題，其核心部分——存量改造也愈加受到重視。其原因在于城市化進(jìn)程的減速、增長紅利的消失，推動整個商業(yè)地產(chǎn)市場從增量市場向存量市場過渡，為人口密集的老城區(qū)進(jìn)行商業(yè)資源配置，是當(dāng)前城市發(fā)展階段的需要。

作為國家中心城市，西安商業(yè)物業(yè)正由增量時代轉(zhuǎn)入存量時代，運(yùn)維一個好的購物中心不僅僅要足夠的資金儲備，還需要開發(fā)商接地氣、精準(zhǔn)招商和遵循可觀的商業(yè)規(guī)律。

要知道，西安仍有不少潛在的物業(yè)亟待激活，西藏城投將繼續(xù)本著對投資人、對商戶、對消費(fèi)者高度負(fù)責(zé)的姿態(tài)，來介入類型多樣的商業(yè)項(xiàng)目，為城市營造更多美好的生活場景。