京樓房長
我是房長，你相見恨晚的買房軍師，曾幫助過7000多位家庭買對(duì)房，并在買房過程中合理避坑，多數(shù)實(shí)現(xiàn)大幅財(cái)富增值。
房長曾任萬科/中海等品牌房企大區(qū)總，是北京極少，能從宏觀市場切入微觀市場每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家。同時(shí)也擅長全國城市房產(chǎn)研究&北京政策與規(guī)劃研究。
本人曾在京買過6套房，擁有16余年買房經(jīng)驗(yàn)，實(shí)勘跑盤超過3000個(gè)，知大勢(shì)，懂微操。
房長不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房長屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。
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以下精選問答內(nèi)容來自“京樓房長”知識(shí)星球。
一、星球會(huì)員提問：房長您好，我想在近期買房，之前在外地買過房，還貸過款，應(yīng)該算二套。所以我估摸著我得預(yù)算應(yīng)該在750萬以內(nèi)，因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)需要借單位的集體戶，而單位要求自有房產(chǎn)必須在東城區(qū)，這讓我很為難，也只能在東城區(qū)選了。
具體買房需求：不考慮學(xué)區(qū)，重點(diǎn)考慮保值及租金，因?yàn)椴粫?huì)住，會(huì)在孩子學(xué)校附近租房子。北京首套上車盤。麻煩房長給推薦幾個(gè)東城比較合適的小區(qū)或樓盤。謝謝
房長回答：
你的資金還是比較充裕的，二套總預(yù)算能到850，那你首付也不小了。因?yàn)槟愕奶厥馇闆r，結(jié)合你的資金配置，我覺得有兩種方案。
一、集全部預(yù)算在東城買
這應(yīng)該是你原有的計(jì)劃和方案，但我覺得不合適。因?yàn)闁|城畢竟是寸土寸金之地，再差的房子價(jià)格也會(huì)比較高。而且基本都帶有學(xué)區(qū)的溢價(jià)，你對(duì)學(xué)區(qū)又不感冒，反倒是對(duì)保值和租金有要求，何苦要把所有的錢都放在東城呢？你這種情況相當(dāng)于去高檔餐廳要一碗魚香肉絲和蛋炒飯，雖然飯菜和其他店是一樣的，但是價(jià)格卻高了許多。所以，第一種方案我是反對(duì)的。
二、分散購買
其實(shí)按照你的情況，最好的方式是將一部分錢用于在東城買房，另一部分錢買一個(gè)增值屬性強(qiáng)、流通性好且好出租的房子，才是最佳的方案。這就需要拆解你的首付預(yù)算了，你最好告訴清楚。我簡單舉個(gè)例子，將這種方案說的明白點(diǎn)，假如你首付有700萬左右，那么可以拆解出來450萬以內(nèi)的全款，用于購買東城區(qū)的房子，比如永外華龍美晟的南向小一居或者永定府的小戶型你也能湊湊運(yùn)氣。你全款買砍價(jià)方面有優(yōu)勢(shì)，如果看得準(zhǔn)買到滿二且低于市價(jià)的房子，那就是香餑餑，不僅保值天然還帶升值屬性。而且華龍美晟呢，租金回報(bào)還可以，一居的43平的小房子，租金5000以上。最后你還可以做點(diǎn)dy，再拿出一部分資金用于第二套房子的首付，那這樣就更合適了。當(dāng)然我先不按dy方式給你建議，你剩下250萬，可以買套370萬以內(nèi)的房子，那這個(gè)預(yù)算可以買的稍微遠(yuǎn)一些，比如亦莊、豐科園、天宮院等地，升值屬性強(qiáng)，且租金回報(bào)也不低，能買到的面積也會(huì)更大，想好一點(diǎn)的地段，那么可以看看豐臺(tái)。建議你通讀一下星球會(huì)員資料《二手房淘筍技巧》、《最具價(jià)值潛力的投資板塊》
二、星球會(huì)員提問：房長您好，拜讀了您發(fā)我的學(xué)習(xí)資料，很受益。我的情況是這樣，我想買套新一點(diǎn)的房子，主要是自住，當(dāng)然能保值增值最好。首貸首套，首付約220萬，這些首付中希望包含中介費(fèi)和稅費(fèi)。想用足杠桿，粗算了下城六區(qū)大概能買到500萬以內(nèi)的房子，還必須是滿五唯一。最近看了兩個(gè)區(qū)域，請(qǐng)您幫助參謀下：
1、房山長陽的長陽半島和熙悅山瀾庭，戶型還不錯(cuò)。小區(qū)新環(huán)境也好?？們r(jià)在可承受范圍內(nèi)
2、園博園張郭莊地鐵站附近的園博嘉園，小區(qū)環(huán)境還可以，這一片離工作稍微近一些。但是配套不太行，感覺有些慌。
現(xiàn)在有些糾結(jié)，不知道該怎么選，請(qǐng)問房長，您有什么建議嗎？或者有其他區(qū)域推薦嗎？
房長回答：
預(yù)算算的還蠻準(zhǔn)的，學(xué)的挺快，一定是好好看資料了。500萬其實(shí)你選擇面不小，不一定只糾結(jié)于張郭莊、長陽，比他們的好的板塊還有很多，比如豐科園、草橋、花鄉(xiāng)等地，當(dāng)然我不知道你買房比如樓齡、朝向、小區(qū)環(huán)境、配套、地鐵、甚至通勤等的具體需求。所以也不好給你具體小區(qū)的推薦。
張郭莊這個(gè)區(qū)域我不太推薦，自住尚可，投資升值就算了。配套起來還不知猴年馬月呢...戶型那么好、容積率還超低的熙悅天寰賣了一年多了都沒清。園博嘉園物業(yè)一般，小區(qū)環(huán)境還可，最主要的問題就是周邊待開發(fā)地塊比較多，北京近兩年也沒有什么新的規(guī)劃出來，再就是生活配套少，發(fā)展緩慢。
長陽這個(gè)板塊是豐科園的外溢板塊，雖然自身產(chǎn)業(yè)不咋地，但是受帶動(dòng)這幾年成長的還不錯(cuò)，基建、配套等也都起來了，生活還是挺便利的。熙悅山瀾庭和長陽半島也算當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿小區(qū)了，近幾年漲幅雖然不高，但也沒落后大盤。所以從自住、保值的角度出發(fā)，我到時(shí)優(yōu)先建議你選這里。不過500其實(shí)還有更好的選擇，你需要把需求說清楚。另外，再仔細(xì)看星球資料《最具價(jià)值潛力的投資板塊》
三、星球會(huì)員提問：房長您好，我是在東城區(qū)永鐵苑有一套70多平兩居 想賣掉，改善一下，因親情在通州，想選擇在通州買一套3居，您建議一下買新房還是二手房合適，春和景明樓盤您評(píng)價(jià)一下。
房長回答：
春和景明還不錯(cuò)，屬于高端改善住宅，運(yùn)河CBD近8年唯一的純商品住宅項(xiàng)目，居住是可以的。運(yùn)河CBD也是通州發(fā)展最快，呈現(xiàn)最成熟的區(qū)域，對(duì)標(biāo)倫敦金絲雀碼頭和美國曼哈頓。因?yàn)榘鍓K整體面積不大，而要建的和要承載的東西很多，比如16座城市商務(wù)地標(biāo)、230多家世界500強(qiáng)和金融總部入駐，再加上商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校資源等，這里的每一塊宅地就顯得寸土寸金了。所以從稀缺性的角度，春和景明是比較有市場的，通州核心區(qū)域內(nèi)也缺少這種高端改善項(xiàng)目。
但是這個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)初20年拿地時(shí)，只有4家房企及聯(lián)合體參與，最終溢價(jià)率9.64%，樓面價(jià)只有1.6萬。且不分析這個(gè)房企參與熱度低的問題，市面上有很多聲音，沒有客觀的說法。但就這個(gè)樓面價(jià)來說，其實(shí)石榴的利潤空間還是很大的。一般賣6/7萬的房子，樓面價(jià)4萬，房企就是有利潤空間了。所以在這么高的利潤空間下，你也不用太擔(dān)心質(zhì)量問題。畢竟高端改善都是沖著品質(zhì)去的。
春和景明房源量很小，一共就6棟樓，132戶。主要是因?yàn)殚_發(fā)空間太小，整體規(guī)劃7萬多平，只有35%是住宅，其余除了一個(gè)3000平的幼兒園，剩下全是回遷房，相當(dāng)于要和600多戶回遷戶當(dāng)鄰居，這就得看業(yè)主的心態(tài)和清水灣的手段了，不然還會(huì)發(fā)生西宸原著的情況。
至于升值潛力方面，與融御同理，短期很難，長期有空間。
你如果傾向于自住，可以優(yōu)先選擇新房，因?yàn)槠毡槠焚|(zhì)是高于二手房的，但升值空間較低。如果兼顧自住和投資的話，那我建議首先選二手房，二手房流通性相比還是更強(qiáng)一些，且價(jià)格更便宜些。
四、星球會(huì)員提問：房長好，最近很是糾結(jié)。我剛把通州的房賣了，因?yàn)橐邴悵筛浇习?，想買豐臺(tái)或者大興的房，從自住保值的角度，豐臺(tái)馬家堡的左右坊、豐體時(shí)代可以考慮入手嗎？還有萬年花城？您覺得哪個(gè)更好呢？
房長回答：
先從小區(qū)的層面來講：
1、左右坊這個(gè)小區(qū)其實(shí)買小戶型出租是不錯(cuò)的，但是自住的話不建議。因?yàn)樽鈶籼嗔耍笥曳浑S是住宅，但是一共兩棟樓，而且以小戶型為主，居住的人多而密，這樣很容易亂或者發(fā)生安全隱患。而且這個(gè)小區(qū)不是特別保值，你像東邊的城市間和這小區(qū)其實(shí)是同一個(gè)項(xiàng)目，都是星河城六期，價(jià)格也相同，但這么多年過去了，差了小一萬。所以...
2、豐體時(shí)代是老經(jīng)適，全是塔樓，租戶多，人口密度也大。小區(qū)衛(wèi)生、環(huán)境很一般，一是綠化少，二是回遷戶養(yǎng)狗的多，有時(shí)環(huán)境有點(diǎn)臟，近幾年漲幅也不太行。這個(gè)小區(qū)我也不是很建議。馬家堡這個(gè)區(qū)域其實(shí)星河城、璽萌公館、瑞麗江畔算是不錯(cuò)的。你兼顧自住和保值，最好看看這幾個(gè)。
3、萬年花城還可以，但就是貴。主要是樊家村這個(gè)區(qū)域地價(jià)撐起來不少，當(dāng)年的地王。再就是這個(gè)板塊雖然自己沒啥產(chǎn)業(yè)，但是離麗澤、豐科園都不遠(yuǎn)，交通也還比較方便。所以它和三環(huán)新城一路從06年時(shí)期的5000元一平的價(jià)格，漲到了6w+，最高的7w以上也有。買這里保值是沒問題的，增值的話就要看時(shí)間了。但如果和馬家堡區(qū)域以及小區(qū)相比的話，我還是更推薦這一片。
五、星球會(huì)員提問：您好，我在朝陽十八里店那有一套房，18年的時(shí)候貸款買的，但是最近工作上出了些問題，導(dǎo)致收入有些影響。所以礙于還貸的壓力，就想賣掉。但是朋友跟我說那邊賣掉不太合適，說規(guī)劃還挺好的。我有一個(gè)孩子，現(xiàn)在在海淀上學(xué)，這個(gè)不用考慮。您覺得十八里店房子還有升值空間嗎？現(xiàn)在適不適合買呢？跪謝~
房長回答：
1、北京的任何板塊，只要不是太偏太遠(yuǎn)的，他都是有好小區(qū)和差小區(qū)之分的，現(xiàn)在北京房價(jià)分化很嚴(yán)重，有的大漲，有的甚至不漲還跌了的。所以你要讓我分析有沒有升值空間，至少需要將你房子的小區(qū)名字告訴我。
2、十八里店這個(gè)區(qū)域，處于朝陽南部、大興、豐臺(tái)交界，我很早就說過在這種區(qū)域，很容易成為城中村，三不管地帶。一是配套基建發(fā)展的弱，因?yàn)槎疾恢匾?；二是沒什么規(guī)劃，這么多年也就是17號(hào)線，你看還有其他像樣點(diǎn)的規(guī)劃么？nothing 并且這種區(qū)域通常也是各個(gè)行政區(qū)安置回遷戶的區(qū)域，因?yàn)槎荚陉鹘顷戈估铩?/strong>
3、我不知道你說的是什么小區(qū)，但從二手房均價(jià)4萬多的角度來看，你就知道它的價(jià)值所在了，連石景山、大興某些區(qū)域都敢賣7/8萬。再就是這邊幾個(gè)典型的小區(qū)比如戀日綠島、鴻博家園等近幾年漲幅很一般。
所以我勸你盡快賣了，換個(gè)好一些的區(qū)域，具體怎么選你找小吳把需求說的具體一些。另外也建議你看看星球會(huì)員資料《北京跑贏大盤小區(qū)盤點(diǎn)》、《最具價(jià)值潛力投資板塊》、《房長之北京買房頂級(jí)思維》
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