河西新城---南京樓市的“宇宙中心”，也是公認(rèn)的新興富人區(qū)，居住在此的人消費(fèi)水平普遍較高。但值得關(guān)注的是，雖然擁有眾多高收入、高消費(fèi)人群，但區(qū)域商業(yè)發(fā)展一直備受詬病。
（河西新城CBD實(shí)景圖）
一、河西商業(yè)1.0時(shí)代：商業(yè)體多已衰敗，僅有萬達(dá)廣場(chǎng)一枝獨(dú)秀
我們所熟知的河西新城，始于2002年開始建設(shè)，經(jīng)過短短17年的建設(shè)，河西新城已成為南京的城市新中心。除了傳統(tǒng)的居住區(qū)的不斷增多，整個(gè)河西新城的商業(yè)也在逐漸發(fā)展。
從河西北的萬達(dá)廣場(chǎng)、到河西中的樂基廣場(chǎng)、再到奧體的嘉業(yè)國際城、中央商場(chǎng)、金源廣場(chǎng)等，這些占據(jù)河西新城較好地段的商業(yè)體，曾經(jīng)人氣火熱。但現(xiàn)在因種種原因，多數(shù)早已衰敗、人氣慘淡。
時(shí)間追溯到2011年9月28日，當(dāng)時(shí)河西新城第一個(gè)生活方式購物中心---嘉業(yè)國際城購物中心盛大開業(yè)。項(xiàng)目定位以“引領(lǐng)時(shí)尚、品質(zhì)生活”為主，當(dāng)時(shí)引進(jìn)了華東地區(qū)單店面積最大的周大福、蘇果SO GOOD精品超市等，紅極一時(shí)。
當(dāng)時(shí)該商業(yè)體最大優(yōu)勢(shì)是不用交租金，只需交1000-2000元物業(yè)費(fèi)，所以吸引不少商家入駐，人氣也曾不錯(cuò)。但隨著時(shí)間發(fā)展，嘉業(yè)國際城在經(jīng)營(yíng)過程中卻偏離自我生活方式購物中心的定位，而是主要以餐飲為主，但這些店鋪沒有特色，難以長(zhǎng)久吸引消費(fèi)者。
而該商業(yè)體開業(yè)不滿5年，內(nèi)部多家商家撤鋪，當(dāng)時(shí)僅余3成店鋪在業(yè)，但商場(chǎng)招商部并沒有重新引進(jìn)新商家，而是將門店空置，長(zhǎng)期以往，對(duì)整個(gè)商業(yè)體的客流及人氣影響很大。
加上同期整個(gè)河西新城不斷發(fā)展，多個(gè)商業(yè)體陸續(xù)開業(yè)，如2013年初開業(yè)的環(huán)宇融僑廣場(chǎng)（現(xiàn)環(huán)宇美食廣場(chǎng)）、2013年6月28日開業(yè)的河西中央商場(chǎng)、以及2014年開業(yè)的華燈坊時(shí)尚步行街等，這些商場(chǎng)對(duì)嘉業(yè)國際城來說是很大的沖擊，其人氣慘淡也就不足為奇。
以河西中央商場(chǎng)來看，其定位為奧體地區(qū)第一家大型一站式購物中心，其在規(guī)模和檔次上均比新街口店有所提升，更是引進(jìn)不少新品牌，當(dāng)時(shí)吸引不少周邊高消費(fèi)人群的關(guān)注。
隨后的發(fā)展過程中，中央商場(chǎng)卻面臨周邊人氣不足，加上一些品牌門店的撤店，人氣也越發(fā)不足，現(xiàn)在中央商場(chǎng)內(nèi)部多以服裝和教育機(jī)構(gòu)為主，餐飲門店臨近中午也門可羅雀。
當(dāng)然，出現(xiàn)衰敗的早期商業(yè)體并不僅此幾家，如河西中部的樂基廣場(chǎng)因招商不善，造成多家店鋪關(guān)門；而奧體南門的環(huán)宇美食廣場(chǎng)因定位單一，多以餐飲為主，對(duì)消費(fèi)者吸引力有限......
但與上面商業(yè)體不同的是，河西早期的商業(yè)體中建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)卻是“一枝獨(dú)秀”，人氣不減，也是目前河西新城發(fā)展較好的商業(yè)體之一。伴隨當(dāng)時(shí)河西新城的開發(fā)，作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)教父的萬達(dá)集團(tuán)，于2007年11月拿下河西三幅地塊，也就是現(xiàn)在的建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)。
而時(shí)間到了2009年，建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)于當(dāng)年12月18日正式開業(yè)，打造成27萬平方米的一站式購物中心。定位非常精準(zhǔn)，業(yè)態(tài)也比較豐富，加上萬達(dá)強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力，建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)也更符合區(qū)域消費(fèi)者的喜好。
具體來看，以上多家商場(chǎng)作為河西早期商業(yè)代表性商業(yè)體，幾乎都是單一的以購物和美食為主，對(duì)目標(biāo)客群的吸引有限。而建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)相比之下，定位精準(zhǔn)、業(yè)態(tài)豐富，除了常見的購物美食之外，還有更多的兒童游樂園、母嬰室等人性化和體驗(yàn)化消費(fèi)，加上位置不錯(cuò)，自然輻射到鼓樓、南湖、河西北部地區(qū)居民。
二、河西商業(yè)2.0時(shí)代：注重消費(fèi)體驗(yàn)感，金鷹、華采風(fēng)頭正勁
近兩年，隨著人們消費(fèi)水平的不斷提升，對(duì)商業(yè)體的要求不再滿足于簡(jiǎn)單的購物與美食，更加注重消費(fèi)體驗(yàn)感。在此背景下，河西的商業(yè)也正在不斷變換，河西金鷹世界和華采天地這兩家商業(yè)體可謂是風(fēng)頭正勁。
2017年11月18日，當(dāng)時(shí)號(hào)稱亞洲最大的商業(yè)綜合體---河西金鷹世界正式開業(yè)，該商業(yè)體投資達(dá)百億，建成后比3個(gè)新街口金鷹都要大。也是為未來20年生活方式打造的世界級(jí)旗艦商業(yè)綜合體。
從金鷹世界的樓層分布圖能看出，整個(gè)商場(chǎng)的定位和招商能力比較強(qiáng)，不同樓層不同定位，這種更加精準(zhǔn)的定位能帶來有目的性的購物與體驗(yàn)。
就地段而言，金鷹世界周邊就是成熟的河西中部居住區(qū)，多個(gè)豪宅項(xiàng)目圍繞，也提供了大量的高消費(fèi)群體，加上距離河西萬達(dá)不遠(yuǎn)，兩家商業(yè)體產(chǎn)品業(yè)態(tài)不同，更好的進(jìn)行互補(bǔ)，使得兩家商場(chǎng)人氣都比較好。
而位于元通商圈的華采天地，今年5月18日盛大開業(yè)，這個(gè)由南京商業(yè)MALL姐吳正梅操刀的商業(yè)體，一直備受關(guān)注。雖然該商業(yè)體致力打造河西購物中心新地標(biāo)，但在開業(yè)當(dāng)天卻有不少消費(fèi)者評(píng)價(jià)外立面略顯土味，滿滿的縣城商場(chǎng)既視感。
華采天地位于河西大街與江東中路主干道交匯處，緊鄰地鐵2號(hào)線、10號(hào)線元通站，無論是自駕還是地鐵都比較方便。但掌柜君之前實(shí)地乘坐地鐵去過一次，但在元通站想要找到華采天地入口有些困難，并沒有明顯的指示牌，需要咨詢工作人員。
不僅如此，目前通往商場(chǎng)的6號(hào)口還沒開，只能再往上跑一層，而從地面想要步行至華采天地，需要穿過江東中路，但來往的車輛和紅綠燈往往阻隔了消費(fèi)者和商業(yè)體的空間距離。
但華采天地的定位主要是以時(shí)尚白領(lǐng)和年輕家庭為目前消費(fèi)群體，這與周邊的小區(qū)人群及商務(wù)辦公人群不謀而合。商業(yè)體內(nèi)部主要以白色為主，在暖黃色和亮白色燈光下，給消費(fèi)者的感覺較為溫馨和舒適。
同時(shí)結(jié)合健康生活、親子同樂與美學(xué)體驗(yàn)為三大核心元素，并引進(jìn)了多家首進(jìn)南京甚至江蘇的品牌，以及獨(dú)家和特色品牌200多家。如江蘇首家星巴克HPP高端甄選店、江蘇首家新派日式料理KOKUU有曰等品牌門店，完全讓很多消費(fèi)者能有不一樣的體驗(yàn)。
綜合來看，這兩家商業(yè)體在傳統(tǒng)商業(yè)的美食與購物基礎(chǔ)上，進(jìn)行了更加精準(zhǔn)的定位，避免同質(zhì)化，又有強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力，多個(gè)江蘇或南京首家品牌門店，真正的給消費(fèi)者更好的購物與生活體驗(yàn)。
但我們不得不考慮一些問題，這兩家商場(chǎng)最長(zhǎng)開業(yè)不足2年，最短開業(yè)僅2個(gè)多月，以目前的情況來看，人氣都比較不錯(cuò)。放眼未來，這兩家商業(yè)體在周邊新興商業(yè)體的沖擊下，如何保持人氣旺盛，是值得探究的。
三、河西“另類”商業(yè)聚集地，油坊橋更接地氣、更有市井生活氣息
作為偏安一隅的油坊橋，其與高大上的河西南僅一街之隔，很多人會(huì)誤認(rèn)為其是雨花臺(tái)區(qū)，但它確是不折不扣的建鄴區(qū)。
但與我們?nèi)粘Ｋ娮R(shí)到的高大上、道路寬廣的河西新城不同，這里道路較為擁擠，聚集著大量的年輕工作人群及安置居民，有著更接地氣、更有市井生活氣息的商業(yè)氛圍。
之前，據(jù)南京商業(yè)薈報(bào)道，整個(gè)河西有94平方公里的面積、近56萬人口。而油坊橋以不到河西面積的2%，卻獨(dú)擁整個(gè)河西80%超40萬的人群。也就是說，整個(gè)河西中加河西南總?cè)丝诓坏?6萬，僅是油坊橋的2.5分之一。
甚至有一種說法，河西的中心是油坊橋.......沒錯(cuò)，在某種程度上來說，河西的人氣中心和商業(yè)中心就是油坊橋。這里有著近40萬的人口，其中多數(shù)是在河西新城CBD工作的年輕人，這些人面對(duì)河西高昂的房?jī)r(jià)只能望房興嘆，而河西的商業(yè)體對(duì)于他們來說，消費(fèi)過高，并不接地氣，也沒有屬于“家”的那份安全感與自由。
真正能讓他們感到心安的是下班回到自己租住的油坊橋，與三五朋友一起在這里逛逛夜市、天邁廣場(chǎng)、游坊城，這里有星巴克、肯德基、漢堡王、回味、蘇客等門店，還有蓮花北苑菜市場(chǎng)，可以在周末來買買菜，自己改善下伙食。
當(dāng)然，油坊橋所聚集的不僅是在河西CBD工作的人群，還有在南站、軟件谷、甚至市區(qū)上班的人。因?yàn)檫@里是地鐵2號(hào)線、S3號(hào)線的交匯處，無論是去河西、南站還是市區(qū)都比較方便，自然也就成為很多年輕人的租住地。
在某種程度上可以說，幾乎每個(gè)寧漂剛來南京，都有一段屬于油坊橋的記憶。這里與河西相比可能有些low，但正是這里，聚集了河西大量的人口及人氣，也就可以理解為何每晚8點(diǎn)之后，河西的道路就空空如也......
四、河西商業(yè)3.0時(shí)代：如何兼顧工薪與精英階層的不同消費(fèi)層次
從河西商業(yè)體的發(fā)展來看，可以說一直不是很理想，不僅難以與德基廣場(chǎng)、新百這種超高人氣的商業(yè)體相比，與虹悅城、景楓KINGMO、雨花客廳等新興商業(yè)體相比人氣都略遜一籌。
雖然說人氣不行是河西商業(yè)發(fā)展不行的原因之一，但這并不是決定性的因素。掌柜君個(gè)人覺得河西商業(yè)發(fā)展不夠旺盛的原因還有以下幾點(diǎn)：
1、河西新城CBD面積較大，縱貫?zāi)媳钡慕瓥|中路和東西橫向的興隆大街、夢(mèng)都大街、奧體大街、河西大街等交通分割線，把區(qū)域分的較為分散，這種交通阻隔性難以利于商圈的形成與發(fā)展；
2、區(qū)域規(guī)劃超前，道路規(guī)劃寬廣等，雖然開車相對(duì)便捷，但也隔離了商場(chǎng)與人之間的距離，且河西地下空間不連通，多個(gè)商場(chǎng)都不在地鐵站附近，會(huì)拉開消費(fèi)者與商場(chǎng)的空間距離；
3、河西城市發(fā)展，區(qū)域租金不斷上漲，門店運(yùn)營(yíng)成本越來越高，但由于人氣不集中，使得店鋪生意慘淡，很難有人愿意虧本開店；
4、商業(yè)體招商部門急功近利，幾乎都是引進(jìn)幾家主力品牌，其他店鋪比較一般，沒有特色，對(duì)消費(fèi)者吸引力有限，且缺乏培商養(yǎng)商的意識(shí)，難以持續(xù)性招商和發(fā)展；
5、傳統(tǒng)商業(yè)中心的巨大吸引力、網(wǎng)絡(luò)電商的強(qiáng)大沖擊力，造成河西這種新商圈需要下大力去吸引和培育消費(fèi)力。
其實(shí)換個(gè)角度來看待河西商業(yè)發(fā)展，眾多品牌、有實(shí)力房企紛紛進(jìn)駐河西，甚至大力發(fā)展商業(yè)，這在一定程度上說明河西的商業(yè)發(fā)展前景還是值得期待的。但商業(yè)發(fā)展需要逐步培養(yǎng)，就如同新街口、百家湖不也是經(jīng)過多年培育，才有現(xiàn)在的商業(yè)繁華。
對(duì)于很多人來說，非常想知道未來河西商業(yè)3.0時(shí)代會(huì)是什么樣？就掌柜君來看，河西作為擁有河西中、河西南的精英階層，及南湖和油坊橋的工薪市民階層，未來需要滿足精英階層的高端需求，也需要滿足普通老百姓的需求。所以接下來對(duì)于很多新興商業(yè)體操盤者來說，如何兼顧這兩種群體的不同消費(fèi)層次是需要認(rèn)真考慮的。
畢竟，對(duì)于河西56萬居民來說，除了高大上的商業(yè)體，居民每天要面對(duì)的是茶米油鹽姜醋茶的日常生活，這才是真正的人煙氣息。
最后，你覺得河西商業(yè)發(fā)展不旺的原因是什么？歡迎留言討論。
