近日，深圳萬象城三期又釋放了新動(dòng)態(tài)：

華潤置地方面透露，深圳萬象城正在全面升級(jí)，存量改造一、二期約10萬平米，新增三期4萬平米，整體投資超16億；三期計(jì)劃新增110余品牌。項(xiàng)目整體改造完成后，將匯集超450家全球精選品牌，沖擊國內(nèi)購物中心頭部位置，是振興深圳羅湖、促進(jìn)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)的拳頭商業(yè)。

回看2021年，作為深圳商業(yè)發(fā)源地與早期購物中心代表，羅湖三大地鐵直通商業(yè)均進(jìn)行了不同規(guī)模的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)“老區(qū)”商業(yè)煥新，重鑄羅湖商業(yè)榮光。詳情點(diǎn)擊銥星云商去年踩盤鏈接（老區(qū)商業(yè)如何煥新？重奢、時(shí)尚與餐飲全面提檔，羅湖欲“再造CBD”）

為了進(jìn)一步提振羅湖商業(yè)活力，2022年，標(biāo)桿性購物中心又將如何調(diào)整升級(jí)？本期銥星云商新春探盤企劃將實(shí)地走訪羅湖三大地鐵直通購物中心，探尋商圈升級(jí)方向。

深圳萬象城

國際精品長廊氛圍進(jìn)一步強(qiáng)化

經(jīng)過約兩年規(guī)模化調(diào)整，深圳萬象城（以下簡稱萬象城）一、二期的調(diào)整成果已經(jīng)有所體現(xiàn)：打造國際精品長廊強(qiáng)化重奢定位、一站式國際美妝矩陣、升級(jí)時(shí)尚與多元生活、社交業(yè)態(tài)。系列化升級(jí)也為項(xiàng)目帶來了顯而易見的成果，據(jù)媒體報(bào)道，2021年，萬象城銷售額超130億。

不過，正如上文所言，萬象城的目標(biāo)是“沖擊國內(nèi)購物中心頭部位置，是振興深圳羅湖、促進(jìn)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)的拳頭商業(yè)”，因此，2022年，項(xiàng)目的調(diào)整仍將持續(xù)。

• 進(jìn)一步升級(jí)國際精品長廊

銥星云商在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，2021年引入或升級(jí)的大部分國際精品品牌已經(jīng)開業(yè)，包括GIVENCHY、Moncler、THOM BROWNE等雙層旗艦店，以及Balmain華南首店、De Beers、HUBLOT深圳首店、DELVAUX華南首店、Drise Van Noten、Emporio Armani、Stella McCartney深圳首店、Yohji Yamamoto華南首店等。

而Burberry 一層已經(jīng)開業(yè)，二層還處在升級(jí)狀態(tài)。

原芮歐百貨區(qū)域仍有圍擋未釋放品牌信息，銥星云商在今年精品長廊的圍擋中看到了Balenciaga與LOUS VUITTON雙層圍擋。Balenciaga與LOUS VUITTON的加入進(jìn)一步強(qiáng)化了國際精品長廊氛圍。

值得注意的是，兩個(gè)品牌均非新進(jìn)品牌，這意味著，原位于二期且擁有大范圍外立展示面的LOUS VUITTON或?qū)⑴仓烈黄趪H精品長廊，而原LOUS VUITTON這一展示面極佳的位置會(huì)帶來哪個(gè)新品牌？CHANNEL成為業(yè)內(nèi)呼聲較高的對(duì)象。

經(jīng)過一年多的調(diào)整，萬象城B1層形成了以國際美妝+ole超市+輕奢+輕餐茶飲的組合模式，而隨著系列升級(jí)相繼完成，一站式國際美妝矩陣已全面揭開面紗，聚集了DIOR、CHANNEL、GUCCI、JO Malone、TOM FORD、LANCOME、赫蓮娜等20+國際一線美妝品牌。

此外，COACH、TORY BURCH、longchamp等輕奢品牌也悉數(shù)開業(yè)，ole超市亦已完成升級(jí)。

目前，項(xiàng)目B1層美妝區(qū)域僅有兩處圍擋，其中一處為CHRISTIAN LOUBOUTIN路鉑廷美妝，另一圍擋品牌未知。

除了上述兩大重點(diǎn)升級(jí)方向，萬象城的整體升級(jí)還在持續(xù)。例如，項(xiàng)目三期仍在建設(shè)中，計(jì)劃新增110余品牌；而目前一期一至三層西門已經(jīng)掛上項(xiàng)目三期導(dǎo)視，有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)將打造空中連廊連通三期。

此外，一期位于書城路與萬象街交匯處的外立面正在進(jìn)行圍擋升級(jí)；B1地鐵連廊的北海道網(wǎng)紅甜品品牌Letao已移到ole超市中，該區(qū)域?qū)⒁肴毡臼肿髅姘阞un bun。而包括地鐵連廊區(qū)域在內(nèi)，項(xiàng)目一期及二期還有少部分圍擋未釋放品牌信息，調(diào)整升級(jí)仍是萬象城的年度關(guān)鍵詞。

KK MALL

階段性升級(jí)完成，強(qiáng)化時(shí)尚中心定位

在2021年的規(guī)?；?jí)后，KK MALL的階段性調(diào)整已基本完成。就目前現(xiàn)場(chǎng)探盤情況來看，KK MALL近期應(yīng)該采取微調(diào)過渡計(jì)劃。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年，項(xiàng)目引入了POP MART、Hollister、Manner Coffee、粵集、徐記海鮮深圳旗艦店、牛角、Lululemon羅湖首店、梵音瑜伽、慫重慶火鍋廠華南購物中心首店、元?dú)鈮鬯尽ILA、ELLASSAY、WRONG華南首店等系列品牌，并將全棉時(shí)代升級(jí)為品牌第七代全國首家最新形象店。

銥星云商現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，KK MALL場(chǎng)內(nèi)圍擋并不多，且大多未釋放新品牌信息，僅用作商場(chǎng)理念宣傳或品牌廣告宣傳?？梢酝ㄟ^現(xiàn)場(chǎng)直觀了解到的新進(jìn)品牌為姜虎東白丁烤肉，預(yù)計(jì)3月開業(yè)。

目前，項(xiàng)目1、2、3層業(yè)態(tài)以時(shí)尚零售為主，4層為飲社交和生活配套，負(fù)一層為輕餐與年輕潮流生活方式以及blt超市。

通過項(xiàng)目近兩年的調(diào)整升級(jí)可以看出，KK MALL正通過其時(shí)尚定位不斷滿足城市多元的客群需求。一方面，不斷強(qiáng)化時(shí)尚氛圍，加入年輕潮流生活方式品牌，強(qiáng)化對(duì)年輕人的吸引力。另一方面，豐富聚會(huì)型、商務(wù)型餐飲強(qiáng)化社交屬性，滿足周邊家庭及白領(lǐng)需求。

金光華廣場(chǎng)

不斷豐富多元屬性

作為深圳第一批與地鐵直連的國際購物中心，金光華廣場(chǎng)不斷發(fā)力時(shí)尚、輕奢零售及餐飲，打造多元化的購物休閑目的地。自近年的大規(guī)模升級(jí)后，項(xiàng)目硬件及品牌都有了更為品質(zhì)的提檔。2021年，項(xiàng)目全年銷售額為21.8億，全年客流約2480萬。

其中，銷售業(yè)績較為突出的品牌包括太二、Victoria's Secret、Emporio Armani、JORYA/JORYA WEEKEND、歐亞美創(chuàng)、美奈小館等。

去年，金光華廣場(chǎng)持續(xù)微調(diào)，各業(yè)態(tài)調(diào)整占比分別為輕餐（26%）、配套（26%）、餐飲（21%）、服裝（21%）、皮具（5%）。具體到品牌，相繼引入了小米、阿嬤手作、埃沃定制、暇步士、Aquascutum、丘大叔、蔻蔻椰、虎頭局等。

今年調(diào)整計(jì)劃方面，目前金光華廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)并未有任何圍擋。項(xiàng)目今年或?qū)⒏鶕?jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營情況考慮微調(diào)，不斷豐富多元化定位。

商業(yè)觀察

通過上述三大購物中心的調(diào)整變化可以看出，盡管總被網(wǎng)友吐槽“老舊”，但羅湖商業(yè)活力依然強(qiáng)勁。

一方面，穩(wěn)坐深圳TOP1地位的萬象城仍在求變，不斷強(qiáng)化自身國際精品矩陣的同時(shí)，還通過多元化業(yè)態(tài)調(diào)整，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的客群虹吸力。而KK MALL與金光華廣場(chǎng)則通過差異化定位持續(xù)深耕，共同豐富區(qū)域商業(yè)活力。

當(dāng)然，羅湖的商業(yè)遠(yuǎn)不止上述三座購物中心，還有茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場(chǎng)等相對(duì)傳統(tǒng)的百貨與新城市廣場(chǎng)、喜薈城、茂業(yè)奧特萊斯、華潤1234space等傳統(tǒng)或區(qū)域型購物中心，以及2021年末開業(yè)的寶能中心環(huán)球匯等，共同滿足消費(fèi)者的多元化需求。

而接下來，還有系列全新購物中心排隊(duì)入場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年，羅湖區(qū)有多座購物中心計(jì)劃開業(yè)：

• 深圳首座天河城

體量約12萬m2，規(guī)劃打造1.4萬㎡啤酒藝術(shù)公園與購物中心組成“shopping mall+工業(yè)遺存”商業(yè)綜合體，同時(shí)也是深圳首個(gè)“全生態(tài)、沉浸體網(wǎng)紅打卡核聚地”，計(jì)劃2022年暑期開業(yè)。

約8萬㎡的一站式全球食材采購中心、樂食悅居的品質(zhì)生活體驗(yàn)與消費(fèi)目的地，規(guī)劃食材市場(chǎng)、美食體驗(yàn)、生活方式三大主題，是華潤首個(gè)市集型購物中心，同時(shí)也是深圳首個(gè)沉浸市集Mall，預(yù)計(jì)于2022年下半年入市。

此外，根據(jù)目前已知規(guī)劃，華潤湖貝城市更新項(xiàng)目、京基蔡屋圍城市更新項(xiàng)目、京基水貝項(xiàng)目、益田木頭龍城市更新項(xiàng)目等系列城市更新項(xiàng)目還將釋放一定商業(yè)體量。其中，華潤湖貝城市更新項(xiàng)目還規(guī)劃打造羅湖商業(yè)新地標(biāo)，進(jìn)一步強(qiáng)化羅湖的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

本文由銥星云商新媒體中心原創(chuàng)，作者：王秀清，文章版權(quán)歸銥星云商所有，圖片來源于銥星云商及網(wǎng)絡(luò)，不作商用。