#別墅 #豪宅 #投資 #房價 #大虹橋 #蘭喬圣菲

2003年時任韓國總統(tǒng)盧武鉉訪問上海，伴隨他而來的是龐大的韓國工商業(yè)代表團。當(dāng)他會見時任上海市市長韓正時便親切地握著他的手并深情地說到：“我們韓國人對上海有特殊的感情，想加大對上海的投資，請市長先生對韓國企業(yè)在滬投資行方便”。（注：上海是韓國的發(fā)祥地，大韓民國臨時政府于1919年4月11日在上海法租界馬浪路(今馬當(dāng)路)普慶里4號成立，這一天也被韓國政府定位法定國慶日。）韓正市長二話不說，就批準了幾項中韓之間的投資協(xié)議。其中就包括在閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)新建、擴充上海韓國人學(xué)校。

隨著韓國學(xué)校在2007年建成，在學(xué)校附近慢慢聚集了在韓國學(xué)校里上學(xué)的家長，同時也形成了一個韓國富人圈子。房東金太太和她在韓國大財團里擔(dān)任高管的丈夫在韓國中介的指導(dǎo)下于2012年入主了蘭喬圣菲的3套豪宅。蘭喬圣菲的一套別墅在2012年1月的價格中位數(shù)為1,809萬元(數(shù)據(jù)來源：中國房價行情網(wǎng))。以2011年的年人均收入來看，韓國達到了23896.88美元（圖1），另外韓國大財團的高管年薪往少了算一般為韓國年人均收入的20倍，達到477,937.6美元左右，再按當(dāng)時人民幣對美元匯率6.3353:1來兌換的話，韓國大財團的高管年薪在2011年達到了3027878元人民幣左右。以他們5年左右的年薪差不多就可以付清3套豪宅的首付（1809萬*30%*3=1628.1萬）。自持了3套豪宅之后，她們的房子就走上了普漲之路。

圖2顯示，蘭喬圣菲的房價總體上呈緩慢上升的趨勢。在2017年和2019年中旬各有一次波動，不過由于蘭喬圣菲就在美國學(xué)校邊上，對于學(xué)校附近的豪宅需求使之價格在半年之后就迅速回穩(wěn)。從供給量來看幾乎每年到7，8月份就會有一波小的供給潮出現(xiàn)，說明蘭喬圣菲的‘學(xué)區(qū)房’性質(zhì)很強，附近國際學(xué)校的學(xué)生一畢業(yè)房子就立馬被拋售。而且隨著供給潮的出現(xiàn)，價格追漲的趨勢也很明顯，但是到了2020年7月，供給量即使下降價格也逆勢上漲。

那現(xiàn)在賣出房子的收益率又有多少呢？我們通過計算獲得了近10年的內(nèi)部投資收益率。圖三顯示在2012年1月至2017年9月之間普通型房屋買賣（當(dāng)時全款買入自住再賣出）的內(nèi)部收益率（藍線）相對平緩，大約維持在5.35%~12%之間，不過隨后越靠近當(dāng)下的時間段買入現(xiàn)在再出售的話，收益率越高但波動也越大。但像金太太這種30%的首付，借了7成貸款然后再把房子租出去的情況就比較復(fù)雜了，為了方便計算，我們以LPR4.65%做為整個期間的貸款利率來計算每月還款金額，再以當(dāng)前的售租比750來計算每月租金，最終得到杠桿加出租式的收益率（紅線）。紅線和藍線在2014年9月份有了最后一次交集，然后紅線就陡然下行，最后在2016年9月的時候斷片，這是因為之后就更沒有正收益率了，因此短期內(nèi)憑借杠桿買入蘭喬圣菲的房子出租屆時再賣掉是沒有好的收益率的。同時也充分說明杠桿加出租的房屋最起碼要持有7年才會和普通房屋買賣有相似的收益率。這里就能看出金太太的一套房子通過7成杠桿和出租并經(jīng)過10年的漲幅它的收益率為8.1%，3套房則達到了24.3%，跑贏了6.6%的普通房屋買賣收益率。

有些人可能會好奇如果金太太在首爾而不是在上海買房，那情況會怎么樣呢？我們就比較一下上海和首爾在這10年的房價就可以得出結(jié)論了。圖4顯示在2013年10月上海和首爾來了一次死亡交叉，之后上海的房價就一直領(lǐng)先于首爾，不過目前極其接近，不排除首爾房價反超上海的可能性。同時我們也把蘭喬圣菲和首爾富人區(qū)的江南區(qū)的房價進行了比較，蘭喬圣菲的房價遠遠跑贏首爾江南區(qū)，這說明上海豪宅區(qū)的房子潛力極大。所以說金太太她們當(dāng)初在韓國經(jīng)歷了漢江奇跡，積累了財富，而后在上海買房投資又經(jīng)歷了黃浦江奇跡，她們的財富在兩國間得到了傳襲和快速地增長。